苏州作为长三角外资集聚高地，涉外房屋租赁托管业务近年来愈发普遍，随之而来的合同纠纷也逐渐增多。近期一起房东因租客提前退租，要求经纪公司退还剩余服务费的案件，引发了行业对 “中介合同” 与 “一般服务合同” 边界的热议。作为深耕苏州房产纠纷领域十余年的执业律师，笔者结合本案判决及苏州本地司法实践，为大家拆解此类纠纷的法律核心与维权要点。

 

　　一、案件回顾：三年托管期中途退租，剩余服务费起争议

 

　　2019 年起，苏州房东小张便通过某房产经纪公司，将房屋出租给外资企业员工居住。每次续约时，双方除签订《房屋租赁合同》外，还会另行签订《协议书》，明确经纪公司的服务内容与费用标准。2023 年底，双方再次签约：经纪公司为小张提供 “售后服务、租赁咨询、纠纷协调、代开发票” 等服务，服务期三年，年费 1.1 万余元，需提前预付次年费用。

 

　　小张按约支付了 2025 年 4 月至 2026 年 3 月的服务费，但 2025 年 5 月，租客因家庭需求提前退租，房屋于当月 31 日完成交接。小张认为，剩余 10 个月的服务已无法履行，要求经纪公司按比例退还 9100 余元，却遭到拒绝。经纪公司主张，其提供的是 “涉外中介服务”，涵盖接机、翻译、代办证件等特殊内容，且已完成促成续约的核心义务，租客提前退租并非其过错，不应退费。协商无果后，小张诉至法院。

 

　　二、争议焦点：是 “一锤子买卖” 的中介合同，还是 “持续履约” 的服务合同？

 

　　本案的核心争议在于《协议书》的法律性质认定，这直接决定了服务费是否应随租赁关系终止而调整。结合《民法典》相关规定及苏州本地司法实践，笔者从律师视角展开解读：

 

　　（一）中介合同与一般服务合同的核心区别

 

　　根据《民法典》第九百六十一条规定，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。其核心特征是 “一次性促成交易”，服务义务随交易达成而终止，费用通常一次性收取且不予退还。

 

　　而一般服务合同的核心是 “持续提供约定服务”，服务内容与合同存续周期紧密关联，费用对价指向整个服务周期的履约行为，而非单一交易结果。本案中，《协议书》明确约定了 “三年服务期”，且核心义务包括 “售后服务、纠纷协调、代开发票” 等需随租赁关系持续履行的内容，费用按年预付，完全符合一般服务合同的特征。

 

　　（二）法院判决的法理依据与公平原则考量

 

　　法院最终认定案涉《协议书》为一般服务合同，判决经纪公司退还小张 7000 元服务费，该判决与苏州地区同类案件的裁判思路高度一致。从法律逻辑来看：

 

　　合同性质应 “重内容轻名称”：尽管协议可能带有 “中介” 表述，但实际履行的是长期持续服务，远超中介 “促成交易即完结” 的义务边界；

 

　　费用对价指向 “完整服务周期”：1.1 万余元年费对应的是一年期持续服务，而非单纯的续约促成行为，租客退租导致剩余服务无法提供，若仍让房东承担全部费用，有违《民法典》公平原则；

 

　　兼顾特殊服务成本：法院充分考量了涉外租赁服务中翻译、接机等特殊成本，以及经纪公司已提供两个月服务、参与退租协调的实际情况，最终作出部分退费的判决，既平衡了双方利益，也体现了苏州法院 “实质公平” 的裁判导向。

 

　　三、法官提示与苏州律师补充建议

 

　　结合本案判决及苏州租赁市场特点，法官提出了三点重要提示，笔者作为苏州本地律师，进一步补充针对性建议：

 

　　（一）厘清合同性质，避免 “名称与内容不符” 陷阱

 

　　苏州房产经纪行业中，部分机构存在 “合同名称与实际服务内容不一致” 的情况，比如将 “持续服务合同” 标注为 “中介合同”，容易引发后续争议。建议当事人签约时：

 

　　明确合同性质条款，直接注明是 “中介合同” 还是 “房屋托管服务合同”；

 

　　细化服务范围，尤其涉外租赁中，应将接机、翻译、代办证件等特殊服务单独列明，避免后续对服务性质产生分歧。

 

　　（二）细化退费条款，降低履约不确定性

 

　　长期服务合同中，退费规则是核心风险点。结合苏州司法实践，建议：

 

　　明确费用构成，区分 “基础服务费” 与 “专项服务费”（如涉外服务中的特殊成本）；

 

　　约定提前终止时的结算方式，比如按实际服务时长折算费用，明确非因双方过错导致合同终止时的退费比例；

 

　　避免 “一经支付不予退还” 等格式条款，此类条款若未明确提示，可能被法院认定为无效。

 

　　（三）妥善保存履约证据，为维权筑牢基础

 

　　苏州地区法院审理此类纠纷时，对证据的要求尤为严格。当事人应妥善保管：

 

　　沟通记录：微信、短信、邮件等关于服务内容、要求的沟通凭证；

 

　　支付凭证：转账记录、发票、收据等费用支付证明；

 

　　服务成果：代开的发票、纠纷协调记录、服务反馈凭证等，这些都是证明合同履行情况的关键依据。

 

　　四、王敏霞律师深度点评：立足苏州市场，防范托管纠纷风险

 

　　作为长期处理苏州房屋租赁纠纷的律师，笔者关注到，随着苏州外资企业持续集聚，涉外房屋托管需求不断增加，但行业规范仍有待完善，类似本案的退费争议频发。结合本案及苏州本地司法实践，笔者再提三点核心建议：

 

　　（一）对房东而言：签约前务必 “抠细节”

 

　　苏州房东选择托管服务时，应优先选择本地合规经营、合同条款规范的经纪机构。签约前务必仔细审阅：

 

　　合同性质与服务范围是否匹配，避免 “中介合同” 名义下承担长期服务费用；

 

　　费用构成是否清晰，是否存在隐性收费；

 

　　退费规则是否明确，尤其是非因自身过错导致租赁终止时的退费约定。必要时可咨询专业律师进行合同审查，从源头规避风险。

 

　　（二）对经纪公司而言：规范合同是立足之本

 

　　苏州经纪机构应摒弃 “行业惯例大于合同约定” 的思维，明确区分中介服务与持续托管服务的边界：

 

　　避免合同名称与服务内容混淆，不利用格式条款加重委托人义务；

 

　　细化涉外服务的特殊成本与收费标准，提前与委托人约定分摊规则；

 

　　建立规范的履约记录制度，及时留存服务凭证，避免后续纠纷中举证不能。

 

　　（三）行业层面：期待苏州市场进一步规范

 

　　本案的判决为苏州房屋托管行业树立了明确的法律标杆：合同性质的认定应以实际履行内容为准，公平原则是费用结算的核心考量。未来，期待苏州相关监管部门加强行业引导，推动经纪机构标准化合同文本的使用，明确服务标准与收费规则，减少 “名称模糊”“条款不清” 引发的纠纷，共同维护苏州房地产租赁市场的有序发展。

 

　　总之，房屋托管纠纷的核心在于合同条款的明确性与证据的完整性。无论是房东还是经纪公司，都应重视合同签订环节的风险防控，必要时借助专业律师的力量，避免后续陷入维权困境。若您在苏州遇到房屋租赁、托管相关的法律问题，可及时咨询专业律师，获得针对性的法律建议。